Relatório n.º 5/2020
| Data de publicação | 25 Maio 2020 |
| Seção | Serie II |
| Órgão | SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A. |
Relatório n.º 5/2020
Sumário: Relatório e contas de 2019.
Relatório sobre o exercício de 2019 da SFS - Gestão de Fundos, SGFI, S. A.
I - Atividade Desenvolvida
Em 2019 a atividade da SFS - Gestão de Fundos manteve-se centrada na gestão e administração de três Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, que em conjunto apresentavam no final do ano um Valor Líquido Global (VLGF) de 399.511.851,01 Euros:
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS, de subscrição particular, em atividade desde 1995;
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE, de subscrição particular, em atividade desde 2006;
E o Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC, de subscrição particular, em atividade desde 2011.
No que aos 3 Fundos diz respeito, a SFS - Gestão de Fundos durante 2019 analisou algumas oportunidades relacionadas com o mercado imobiliário, desenvolveu iniciativas de monetização de imóveis e diversas ações relacionadas com projetos e obras a realizar em ativos imobiliários dos Fundos.
No âmbito do processo de registo de atividade de gestão de Organismos de Investimento Coletivo (OIC) junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (registo previsto no Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC) aprovado pela Lei n.º 16/2015 de 24/02/2015 e iniciado no 1.º semestre de 2015), esta exigiu que a SFS - Gestão de Fundos adquirisse aplicação informática especifica para a gestão de carteiras de fundos de investimento imobiliário. Na sequência desse requisito da entidade supervisora, e após processo de procurement, foi selecionado no início de 2019 uma aplicação desenvolvida e comercializada pela Fundmanager, Lda. A implementação deste software decorreu no 1.º semestre de 2019, com desenvolvimento que se prolongou no 2.º semestre com trabalho especifico de integração da informação gerada por esse novo sistema com o sistema utilizado para a contabilidade (SAP).
Também durante o ano de 2019 a SFS - Gestão de Fundos fez acompanhamento das alterações legislativas relacionadas com a transferência da supervisão prudencial da atividade das sociedades gestoras de OIC do Banco de Portugal para a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários. Essa transferência de supervisão ficou concretizada no Decreto-Lei n.º 144/2019 de 23 de setembro, que alterou, entre outros diplomas, o RGOIC, com entrada em vigor no dia 1 de janeiro de 2020.
Em novembro de 2019 esta sociedade alterou a sua designação social, de Sonaegest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento S. A., para SFS - Gestão de Fundos, SGFI, S. A.
I.1 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS
O Fundo IMOSONAE DOIS foi constituído em 1995 como Fundo de investimento imobiliário aberto, por tempo indeterminado, tendo em 2004 sido transformado em fundo fechado de subscrição particular por um prazo de 10 anos a contar dessa data. Em 2011 o Fundo IMOSONAE DOIS foi transformado em fundo especial de investimento imobiliário e após Oferta Pública de Venda das Unidades de Participação do Fundo, realizada pelo participante único do Fundo e concluída no final de 2011, passou a aplicar-se ao Fundo o regime da subscrição pública. Em 2017 foi aprovada a alteração do regime de subscrição do Fundo, que passou a ser sujeito ao regime dos organismos de investimento alternativo de subscrição particular.
O prazo inicial do Fundo IMOSONAE DOIS foi prorrogado em dezembro de 2013 por 10 anos, passando o seu termo a ocorrer em 8 de janeiro de 2024.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo IMOSONAE DOIS é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos. Em 2019 o Fundo fez quatro distribuições de rendimentos aos Participantes, num valor global de 11.799.997,92 Euros.
O Fundo IMOSONAE DOIS dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de valorização do seu capital no médio prazo, compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR Investimentos SGPS, S. A.
O Fundo IMOSONAE DOIS está representado por 2.351.356 unidades de participação com um valor nominal global de 117.285.339,33 Euros e no final de 2019 o capital do Fundo IMOSONAE era detido por 50 participantes.
O Fundo IMOSONAE DOIS mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados no território continental, na sua maioria superfícies comerciais arrendadas a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR Investimentos SGPS, S. A. e que no final de 2019 ascendiam a 158.758.500,00 Euros.
Em 2019 não foram realizadas vendas de imóveis da carteira do Fundo nem adquiridos imóveis para a carteira do Fundo.
O Valor Líquido Global do Fundo atingiu em 31 de dezembro de 2019 o montante de EUR 156.686.273,46, o que traduz um acréscimo de 0,6 % relativamente ao valor verificado no final de 2018, o que se ficou a dever ao efeito conjugado da exploração dos imóveis da carteira, da distribuição de rendimentos e dos ajustamentos na valorização dos imóveis em resultado dos processos anuais de avaliação da carteira de imóveis.
O Fundo IMOSONAE DOIS registou em 2019 uma rendibilidade efetiva de 8,4 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 8,3 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja, nos últimos 24 anos e meio.
I.2 - Atividade do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE foi constituído em 2006, como Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de subscrição particular (sujeito ao regime previsto na legislação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Fundos fechados com menos de 5 Participantes). A constituição do Fundo IMOSEDE foi autorizada por deliberação da CMVM de 6 de abril de 2006, pelo prazo de 10 anos a contar da data da sua constituição.
O prazo inicial do Fundo foi prorrogado em abril de 2016 por 10 anos, passando o termo do prazo do Fundo para 31 de julho de 2026.
O Fundo IMOSEDE em termos de Politica Rendimentos é um Fundo de distribuição, tendo prevista a distribuição anual de rendimentos. Atendendo aos investimentos realizados no ano, a Sociedade Gestora decidiu não distribuir rendimentos em 2019, para garantir as necessidades de tesouraria do Fundo - situação que está prevista na Politica Rendimentos do Fundo IMOSEDE.
O Fundo IMOSEDE está representado por 190.247 unidades de participação com valor nominal global de 95.123.500 Euros e no final de 2019 o capital do Fundo era detido por 2 participantes.
O Fundo IMOSEDE mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados na Maia, que o Fundo detém desde a sua constituição, constituídos por terrenos e edifícios, que se enquadram numa operação urbanística com 325.747 m2 (32,5 ha), na qual estão atualmente construídos edifícios de escritórios, serviços, logística e indústria com cerca de 120.000 m2 de área de construção acima do solo (designado por Parque de Negócios de Empresas Sonae - PNES).
No ano de 2019 ficou concluída a construção de um novo edifício de escritórios, designado por Edifício 4A - obra iniciada em setembro de 2017. Este novo edifício para escritórios tem 6.933 m2 de área bruta de construção acima do solo (repartida por 4 pisos), 7.492 m2 de área bruta de construção abaixo do solo (repartida por 2 caves com 284 lugares de estacionamento) e tem capacidade para cerca de 600 pessoas. O arrendamento deste novo edifício iniciou-se em outubro pelo prazo de 10 anos.
Ainda durante o ano de 2019 além de obras em alguns edifícios do Lote 1, foi realizada obra de remodelação de um armazém do Lote 2 (fração B) e de um piso no edifício de escritórios do Lote 2 (frações Q e R), resultando deste investimento alterações nos arrendamentos destas frações.
No final de 2019 as aplicações imobiliárias do Fundo IMOSEDE ascendiam a 171.704.753,00 Euros, com um acréscimo de valor face a 2018 de 7,8 %, para o qual contribuiu significativamente a realização de obras num montante global de 7.531.504,11 Euros - de onde se destacam as obras referidas anteriormente (4.192.218,04 Euros da conclusão do novo edifício 4A e 2.821.011,87 Euros da obra de remodelação nas frações do Lote 2 referidas acima).
O Valor Líquido Global do Fundo IMOSEDE atingiu no final de 2019 o montante de EUR 169.482.042,32, o que traduz um acréscimo de 9,2 % face ao valor verificado no final de 2018 (EUR 155.171.070,67) e que se ficou a dever ao efeito conjugado da exploração dos imóveis da carteira e dos ajustamentos na valorização dos imóveis em resultado dos processos de Avaliação da carteira de imóveis.
O Fundo IMOSEDE registou em 2019 uma rendibilidade efetiva de 9,2 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 7 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja, nos últimos 13 anos e meio.
I.3 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC
O Fundo WTC é um Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, autorizado por deliberação do Conselho Diretivo da CMVM de 30 de novembro de 2011, como fundo de subscrição pública, tendo iniciado atividade em 21 de dezembro de 2011.
Em 2016 o Fundo alterou do regime de subscrição pública para subscrição privada, nos termos previstos no artigo 64.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC).
O Fundo WTC dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de estabilidade de valorização do seu capital no médio prazo compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR Investimentos SGPS, S. A.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo WTC é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições...
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