Relatório n.º 6/2019
| Data de publicação | 27 Maio 2019 |
| Section | Serie II |
| Órgão | SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A. |
Relatório n.º 6/2019
Relatório sobre o exercício de 2018 da SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A.
I - Atividade Desenvolvida
Em 2018 a atividade da SONAEGEST manteve-se centrada na gestão e administração de três Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, que em conjunto apresentavam no final do ano um Valor Líquido Global (VLGF) de 382.125.080,64 Euros:
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS, de subscrição particular, em atividade desde 1995;
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE, de subscrição particular, em atividade desde 2006;
E o Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC, de subscrição particular, em atividade desde 2011.
Durante o ano de 2018, no que aos 3 Fundos diz respeito, a SONAEGEST analisou algumas oportunidades relacionadas com o mercado imobiliário, desenvolveu iniciativas de monetização de imóveis e diversas ações relacionadas com projetos e obras a realizar em ativos imobiliários dos Fundos.
No âmbito da entrada em vigor do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC) aprovado pela Lei n.º 16/2015 de 24/02/2015, foi necessário requerer nova autorização e registo de atividade da SONAEGEST junto do Banco de Portugal e da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários - processos que se iniciaram no 1.º semestre de 2015. Após realizadas algumas adaptações do modelo de governance, processos e procedimentos da SONAEGEST e dos Fundos sob gestão, resultantes do novo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), o Banco de Portugal deliberou em 28 de março de 2017 conceder a autorização e registo da atividade da Sociedade. A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários recentemente, em 13 de março de 2019, concedeu o registo da atividade de gestão de OIC à Sociedade.
No âmbito deste processo de registo de atividade de gestão de OIC junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, esta exigiu que a SONAEGEST adquirisse aplicação informática especifica para a gestão de carteiras de fundos de investimento imobiliário. Na sequência desse requisito da entidade supervisora, foi realizado processo de procurement junto de entidades que disponibilizam software de gestão de carteiras para Fundos de Investimento Imobiliário, do qual resultou a seleção da aplicação desenvolvida e comercializada pela Fundmanager, Lda. A implementação deste software decorre no 1.º semestre de 2019.
I.1 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS
O Fundo IMOSONAE DOIS foi constituído em 1995 como Fundo de investimento imobiliário aberto, por tempo indeterminado, tendo em 2004 sido transformado em fundo fechado de subscrição particular por um prazo de 10 anos a contar dessa data. Em 2011 o Fundo IMOSONAE DOIS foi transformado em fundo especial de investimento imobiliário e após Oferta Pública de Venda das Unidades de Participação do Fundo, realizada pelo participante único do Fundo e concluída no final de 2011, passou a aplicar-se ao Fundo o regime da subscrição pública. Em 2017 foi aprovada a alteração do regime de subscrição do Fundo, que passou a ser sujeito ao regime dos organismos de investimento alternativo de subscrição particular.
O prazo inicial do Fundo IMOSONAE DOIS foi prorrogado em dezembro de 2013 por 10 anos, passando o seu termo a ocorrer em 8 de janeiro de 2024.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo IMOSONAE DOIS é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos. Em 2018 o Fundo fez quatro distribuições de rendimentos aos Participantes, num valor global de 20.249.95,43 Euros.
O Fundo IMOSONAE DOIS dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de valorização do seu capital no médio prazo, compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS, S. A.
O Fundo IMOSONAE DOIS está representado por 2.351.356 unidades de participação com um valor nominal global de 117.285.339,33 Euros e no final de 2018 o capital do Fundo IMOSONAE era detido por 50 participantes.
O Fundo IMOSONAE DOIS mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados no território continental, na sua maioria superfícies comerciais arrendadas a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS, S. A. e que no final de 2018 ascendiam a 157.186.500,00 Euros.
Durante o ano de 2018 não foram realizadas aquisições de imóveis para a carteira de aplicações imobiliárias do Fundo e foram alienados dois imóveis pelo valor global de 7.383.333,00 Euros, que geraram uma mais valia liquida global de 1.763.402,61 Euros.
No final de 2018 o Valor Líquido Global do Fundo IMOSONAE DOIS atingiu o montante de 155.774.073,58 Euros, o que traduz uma redução de 3,3 % relativamente ao valor verificado no final de 2017, o que se ficou a dever fundamentalmente à venda de imóveis e à distribuição de rendimentos do Fundo.
O Fundo IMOSONAE DOIS registou em 2018 uma rendibilidade efetiva de 9,6 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 8,3 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja, nos últimos 23 anos e meio.
I.2 - Atividade do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE foi constituído em 2006, como Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de subscrição particular (sujeito ao regime previsto na legislação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Fundos fechados com menos de 5 Participantes). A constituição do Fundo IMOSEDE foi autorizada por deliberação da CMVM de 6 de abril de 2006, pelo prazo de 10 anos a contar da data da sua constituição.
Em Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 29 de abril de 2016 foi aprovada a prorrogação do prazo do Fundo por 10 anos, passando o termo do prazo do Fundo para 31 de julho de 2026.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo IMOSEDE é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos. Em 2018 o Fundo fez uma distribuição de rendimentos, no valor global de 6.800.000,42 Euros.
O Fundo IMOSEDE está representado por 190.247 unidades de participação com valor nominal global de 95.123.500 Euros e no final de 2018 o capital do Fundo era detido por 2 participantes.
O Fundo IMOSEDE mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados na Maia, que o Fundo detém desde a sua constituição, constituídos por terrenos e edifícios, que se enquadram numa operação urbanística com 325.747 m2 (32,5 ha), estando atualmente construídos edifícios de escritórios, serviços, logística e indústria com cerca de 113.000 m2 de área de construção acima do solo (designado por Parque de Negócios de Empresas Sonae - PNES).
Durante o ano de 2018 decorreu a obra de construção de um novo edifício de escritórios, designado por Edifício 4A - obra iniciada em setembro de 2017 e que deverá estar concluído no 1.º semestre de 2019. Este novo edifício para escritórios terá 6.933 m2 de área bruta de construção acima do solo (repartida por 4 pisos), 7.492 m2 de área bruta de construção abaixo do solo (repartida por 2 caves com 284 lugares de estacionamento) e terá capacidade para cerca de 600 pessoas. Para este novo edifício de escritórios foi já estabelecido em setembro de 2017 um contrato promessa de arrendamento pelo prazo de 10 anos, renovável por períodos de 3 anos.
Também durante o ano de 2018 foram realizadas obras de remodelação em 3 dos edifícios do designado Lote 1 e respetiva envolvente exterior, resultando desse investimento alterações nos arrendamentos em 2 dos edifícios.
No final de 2018 as aplicações imobiliárias do Fundo IMOSEDE ascendiam a 159.271.512,50 Euros, com um acréscimo de valor face a 2017 de 3,6 %, para o qual contribuiu significativamente a realização de obras num montante global de 7.873.068,77 Euros - de onde se destacam as obras referidas anteriormente (5.292.557,83 Euros do novo edifício 4A e 2.418.668,00 Euros da obra de remodelação nos edifícios e envolvente exterior do Lote 1).
O Valor Líquido Global do Fundo IMOSEDE atingiu no final de 2018 o montante de 155.171.070,67 Euros, o que traduz uma redução de 0,3 % face ao valor verificado no final de 2017 (155.692.830,11 Euros) e que se ficou a dever ao efeito conjugado da exploração dos imóveis da carteira, da distribuição de rendimentos e dos ajustamentos na valorização dos imóveis em resultado do processo anual de Avaliação da carteira de imóveis.
O Fundo IMOSEDE registou em 2018 uma rendibilidade efetiva de 4,1 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 6,9 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja, nos últimos 12 anos e meio.
I.3 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC
O Fundo WTC é um Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, autorizado por deliberação do Conselho Diretivo da CMVM de 30 de novembro de 2011, como fundo de subscrição pública, tendo iniciado atividade em 21 de dezembro de 2011.
Em 2016 o Fundo alterou do regime de subscrição pública para subscrição privada, nos termos previstos no artigo 64.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC).
O Fundo WTC dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de estabilidade de valorização do seu capital no médio prazo compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS, S. A.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo WTC é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias...
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