Relatório n.º 3/2018
| Data de publicação | 11 Maio 2018 |
| Seção | Serie II |
| Órgão | SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A. |
Relatório n.º 3/2018
Relatório sobre o exercício de 2017 da SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A.
I - Atividade Desenvolvida
Em 2017 a atividade da SONAEGEST manteve-se centrada na gestão e administração de três Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, que em conjunto apresentavam no final do ano um Valor Líquido Global de 389.046.987,86 Euros:
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS, de subscrição particular, em atividade desde 1995;
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE, de subscrição particular, em atividade desde 2006;
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC, de subscrição particular, em atividade desde 2011.
Durante o ano de 2017, no que aos 3 Fundos diz respeito, a SONAEGEST analisou algumas oportunidades relacionadas com o mercado imobiliário, desenvolveu iniciativas de monetização de imóveis e desenvolveu iniciativas relacionadas com obras a realizar em ativos imobiliários dos Fundos.
No âmbito do novo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC) aprovado pela Lei n.º 16/2015 de 24/02/2015, foi necessário requerer nova autorização e registo de atividade da SONAEGEST junto do Banco de Portugal e da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários - processos que se iniciaram no 1.º semestre de 2015. Após realizadas algumas adaptações do modelo de governance, processos e procedimentos da SONAEGEST e dos Fundos sob gestão, resultantes do novo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), no inicio de abril de 2017 o Banco de Portugal concedeu a autorização e registo da atividade da Sociedade.
À presente data a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários ainda não finalizou o processo conducente à referida autorização.
I.1 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS
O Fundo IMOSONAE DOIS foi constituído em 1995 como Fundo de investimento imobiliário aberto, por tempo indeterminado, tendo em 2004 sido transformado em fundo fechado de subscrição particular por um prazo de 10 anos a contar dessa data. Em 2011 o Fundo IMOSONAE DOIS foi transformado em fundo especial de investimento imobiliário e após Oferta Pública de Venda das Unidades de Participação do Fundo, realizada pelo participante único do Fundo e concluída no final de 2011, passou a aplicar-se ao Fundo o regime da subscrição pública.
Em Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 10 de fevereiro de 2017, foi aprovada a alteração do regime de subscrição do Fundo tendo, na sequência disso, e nos termos do n.º 1 do artigo 64.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), a CMVM concedido autorização, por deliberação de 24 de abril de 2017, para que o Fundo passasse a ser sujeito ao regime dos organismos de investimento alternativo de subscrição particular.
O prazo inicial do Fundo IMOSONAE DOIS foi prorrogado em dezembro de 2013 por 10 anos, passando o seu termo a ocorrer em 8 de janeiro de 2024.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo IMOSONAE DOIS é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos. Em 2017 o Fundo fez duas distribuições de rendimentos aos Participantes, num valor global de EUR 19.031.546,27.
O Fundo IMOSONAE DOIS dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de valorização do seu capital no médio prazo, compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS, S. A.
O Fundo IMOSONAE DOIS está representado por 2.351.356 unidades de participação com um valor nominal global de EUR 117.285.339,33 e em 31 de dezembro de 2017 o capital do Fundo IMOSONAE era detido por 50 participantes.
O Fundo IMOSONAE DOIS mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados no território continental, na sua maioria superfícies comerciais arrendadas a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS, S. A. e que no final de 2017 ascendiam a EUR 160.691.100,00. Durante o ano de 2017 não foram realizadas aquisições de imóveis e foi alienado um imóvel do Fundo pelo valor de EUR 11.016.393,00.
No final de 2017 o Valor Líquido Global do Fundo IMOSONAE DOIS atingiu o montante EUR 161.143.343,53, o que traduz uma redução de 0,4 % relativamente ao valor verificado no final de 2016, o que se ficou a dever fundamentalmente à venda de imóveis e distribuição de rendimentos do Fundo.
O Fundo IMOSONAE DOIS registou em 2017 uma rendibilidade efetiva de 11,6 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 8,2 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja, nos últimos 22 anos e meio.
I.2 - Atividade do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE foi constituído em 2006, como Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de subscrição particular (sujeito ao regime previsto na legislação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Fundos fechados com menos de 5 Participantes). A constituição do Fundo IMOSEDE foi autorizada por deliberação da CMVM de 6 de abril de 2006, pelo prazo de 10 anos a contar da data da sua constituição.
Em Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 29 de abril de 2016 foi aprovada a prorrogação do prazo do Fundo por 10 anos, passando o termo do prazo do Fundo para 31 de julho de 2026.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo IMOSEDE é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos. Em 2017 o Fundo fez duas distribuições de rendimentos aos Participantes, num valor global de EUR 9.504.662,12.
O Fundo IMOSEDE está representado por 190.247 unidades de participação com valor nominal global de EUR 95.123.500 e no final de 2017 o capital do Fundo era detido por 2 participantes.
O Fundo IMOSEDE mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados na Maia, que o Fundo detém desde a sua constituição, constituídos por terrenos e edifícios, que se enquadram numa operação urbanística com 325.747 m2 (32,5 ha), na qual estão atualmente construídos edifícios de escritórios, serviços, logística e indústria com cerca de 113.000 m2 de área de construção acima do solo (designado por Parque de Negócios de Empresas Sonae - PNES).
Em 2017 foi feito o destaque de uma área de 6.506,68 m2 dos terrenos em carteira, para se proceder à construção de um novo edifício para escritórios, designado por Edifício 4A, com 6.933 m2 de área bruta de construção acima do solo (repartida por 4 pisos), 7.492 m2 de área bruta de construção abaixo do solo (repartida por 2 caves com 284 lugares de estacionamento) e com capacidade para cerca de 600 pessoas. A construção deste novo edifício iniciou-se em setembro de 2017 e deverá estar concluído no 1.º semestre de 2019.
No final de 2017 as aplicações imobiliárias do Fundo IMOSEDE ascendiam a EUR 153.749.450,00, com um acréscimo de valor face a 2016 de 1 %, que se ficou a dever fundamentalmente à realização de obras, no montante global de EUR 1.490.478,84, de onde se destaca a obra em curso do novo edifício 4A (EUR 789.689,90) e a construção de parque de estacionamento (EUR 490.422,69).
O Valor Líquido Global do Fundo IMOSEDE atingiu em 31 de dezembro de 2017 o montante de EUR 155.692.830,11, o que traduz uma redução de 0,2 % face ao valor verificado no final de 2016 (EUR 156.058.467,99) e que se ficou a dever ao efeito conjugado da exploração dos imóveis da carteira, da distribuição de rendimentos e dos ajustamentos na valorização dos imóveis em resultado do processo anual de Avaliação da carteira de imóveis.
O Fundo IMOSEDE registou em 2017 uma rendibilidade efetiva de 6 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 7,1 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja nos últimos 11 anos e meio compreendidos entre 31/07/2006 e 31/12/2017.
I.3 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC
O Fundo WTC é um Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, autorizado por deliberação do Conselho Diretivo da CMVM de 30 de novembro de 2011, como fundo de subscrição pública, tendo iniciado atividade em 21 de dezembro de 2011.
Em Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 13 de maio de 2016 foi aprovado pelos Participantes a alteração do regime de subscrição pública para subscrição privada, nos termos previstos no artigo 64.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), tendo esta alteração sido aprovada pela CMVM, mediante deferimento tácito, em 24 de agosto de 2016.
O Fundo WTC dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de estabilidade de valorização do seu capital no médio prazo compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS, S. A.
Em termos de política de rendimentos, o Fundo WTC é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos, com possibilidade de efetuar distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos. Em 2017 o Fundo fez duas distribuições de rendimentos aos Participantes, num valor global de EUR 3.260.000,38.
O Fundo WTC está representado por 141.000 unidades de participação com um valor nominal global de 70.500.000 Euros e em 31 de dezembro de 2017 o capital do Fundo era detido por 17 participantes.
O Fundo WTC só tem aplicações em valores imobiliários, sendo a carteira de valores imobiliários do Fundo composta por um conjunto de edifícios de referência, situados na Avenida da Boavista, no Porto, que integram um hotel, centro de congressos, comércio, escritórios e serviços relacionados com bem-estar e saúde, bem como...
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