Edital n.º 229/2021

Data de publicação22 Fevereiro 2021
SeçãoParte H - Autarquias locais
ÓrgãoMunicípio de Almada

Edital n.º 229/2021

Sumário: Regulamento das Áreas de Reconversão Urbanística.

José Joaquim Leitão, Presidente da Assembleia Municipal de Almada, torna público que na Terceira Reunião da Sessão Ordinária referente ao mês de dezembro de 2020, realizada no dia 28 de dezembro de 2020, a Assembleia Municipal de Almada aprovou:

A Proposta N.º 187/XII-4.º de iniciativa da Câmara Municipal aprovada em Reunião Camarária de 14/12/2020, sobre o "Regulamento das Áreas de Reconversão Urbanística. Relatório de ponderação de consulta pública", através da seguinte deliberação:

A Assembleia Municipal de Almada, ao abrigo do disposto na alínea g), do n.º 1, do artigo 25.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, do anexo I à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro,

a) aprova o Regulamento das Áreas de Reconversão Urbanística, e

b) revoga a alínea a), do n.º 1 e o n.º 4, do artigo 14.º, do Regulamento e Tabela de Taxas do Município de Almada, publicitado mediante edital publicado na 2.ª série do Diário da República n.º 115, de 17 de junho de 2016, aplicando-se o presente regulamento no que respeita à matéria do pagamento em prestações em processos de legalização,

Nos precisos termos da deliberação camarária de 14 de dezembro que aprovou a proposta n.º 784/2020 (DRUA).

29 de dezembro de 2020. - O Presidente da Assembleia Municipal, José Joaquim Leitão.

Nota justificativa

O Município de Almada iniciou os processos de reconversão urbanística dos loteamentos ilegais na década de 1980, através das associações de proprietários e comproprietários. Neste âmbito, foram aprovados os primeiros processos de reconversão urbanística e emitidos os respetivos alvarás de loteamento.

Com a entrada em vigor da Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, adiante designada Lei das AUGI, os processos de reconversão sofreram novo impulso, tendo sido aprovada mediante deliberação da Câmara Municipal de Almada, de 19 de junho de 1996, a Carta com a delimitação das áreas urbanas de génese ilegal do Município de Almada. Esta deliberação estabeleceu, ainda, que os processos de reconversão seriam de iniciativa dos proprietários.

Por esta razão, os processos de reconversão existentes no Município de Almada foram, em regra, desenvolvidos como operações de loteamento da iniciativa dos proprietários e comproprietários e as obras de reconversão foram assumidas pelos proprietários, não incorrendo, por isso, o Município em despesa própria.

Por outro lado, as intervenções de construção de infraestruturas urbanísticas com incidência nas áreas delimitadas como áreas de reconversão compostas por parcelas que não carecem de transformação fundiária, têm sido assumidas pelo Município, mediante a comparticipação nos encargos de infraestruturação e nas cedências, por parte dos proprietários.

Considerando a atual situação dos processos das AUGI no concelho de Almada e a mudança de paradigma relativamente às construções em áreas de reconversão, verifica-se um impasse na resolução dos processos, o qual se agravou pelo contexto socioecónomico das famílias que hoje residem nas construções de génese ilegal ou que, não residindo, são proprietárias de avos indivisos ou lotes destacados em áreas não infraestruturadas.

Ao abrigo do regime jurídico da Lei das AUGI, foram constituídos 97 processos de reconversão, tendo já sido emitidos 49 alvarás de loteamento. Verifica-se que 42 desses processos de reconversão já executaram as infraestruturas públicas, que foram recebidas pelo Município e os processos foram considerados terminados. Desta forma, estão por resolver 55 processos de loteamento.

Ao nível dos núcleos de lotes destacados, foram identificadas 47 áreas delimitadas de reconversão compostas por parcelas que não carecem de transformação fundiária, abrangidas pela delimitação da Carta das AUGI de 1996.

Na sua maioria dispõem de infraestruturas provisórias (60 %). Outras 15 % apresentam já infraestruturas definitivas e 25 % carecem ainda de intervenção, quer pelo caráter parcial das infraestruturas provisórias instaladas, quer por ausência de infraestruturas.

Analisados os diversos processos de reconversão das AUGI, verificamos que alguns estão parados sem qualquer impulso processual por parte das Comissões de Administração. Outros foram indeferidos e não retornaram ao processo. Mas, em muitos outros casos, as Comissões estão ativas e empenhadas em concluir o processo de reconversão.

Estão, nesta situação, cerca de 28 processos de loteamento de reconversão, alguns dos quais estão a realizar as obras de infraestruturas que servirão, não só os moradores da AUGI, como toda a comunidade envolvente à urbanização.

As razões que impedem que os processos se desenvolvam com maior celeridade são muitas e diversificadas, nomeadamente:

As condicionantes de ordenamento aplicáveis no local e os parâmetros de cedência a cumprir, em áreas muitas vezes densamente edificadas, onde não existem parcelas livres de ónus ou encargos que possam constituir parcelas de cedência, no âmbito da operação de loteamento.

Por outro lado, teremos de considerar os elevados custos com o processo de reconversão, com a execução das infraestruturas, os encargos urbanísticos associados às infraestruturas e à construção ou legalização, bem como o valor associado à compensação por impossibilidade de cedência, para equipamento e espaços verdes, dentro da operação de loteamento.

Por fim, mas não menos importante, os processos de reconversão decorrem desde há cerca de 20 anos, verificando-se a desmotivação das Comissões de Administração, representantes dos demais comproprietários e interlocutores junto das entidades públicas que, perante as exigências legais e as regras técnicas a cumprir nos projetos e procedimentos, já não encontram força anímica para se motivarem nem para trazerem os demais proprietários para o processo de reconversão.

Os custos com os processos de reconversão, através de operação de loteamento e execução de infraestruturas em AUGI, são suportados pelos comproprietários.

Nas parcelas que não carecem de transformação fundiária, o Município assegura os custos com a execução das infraestruturas, sendo ressarcido através do pagamento das taxas urbanísticas de comparticipação nas infraestruturas e nas cedências, pagos no momento da construção ou legalização. Em qualquer dos casos, o investimento feito pelos proprietários é avultado.

Nesta matéria, a Lei das AUGI permite que o Município procure promover a conclusão dos processos de regularização dos loteamentos clandestinos e a legalização das construções através da criação de diversos incentivos financeiros.

Verificando-se que os constrangimentos atuais estão, em grande parte, relacionados com os encargos de urbanização, as áreas de cedência e as compensações por impossibilidade de cedência, pretende-se dinamizar os processos através das seguintes medidas:

Criação de um regime excecional de compensação em numerário, que permita o pagamento de uma compensação nos casos de impossibilidade de cedência de parcelas no interior da operação de loteamento. Por esta razão, é alterada a fórmula de cálculo das compensações por impossibilidade de cedência, reduzindo o seu resultado, podendo esta ser fixada em numerário, mediante deliberação da Câmara Municipal. Esta norma tem uma aplicação temporalmente limitada.

É alargada a possibilidade de pagamento em prestações, mediante determinados requisitos e condições.

É definida a forma através da qual o Município poderá comparticipar nas despesas com as obras de urbanização, estabelecendo-se critérios de interesse público para a avaliação dos casos em que tal comparticipação se justifica.

É prevista a possibilidade de redução das taxas de urbanização referentes à comparticipação na realização, manutenção e reforço das infraestruturas gerais, tanto para AUGI como para núcleos de lotes destacados. Esta possibilidade tem em consideração o esforço diverso que é exigido em cada um destes processos e procura privilegiar as situações destinadas a habitação própria e permanente, razão pela qual a redução nas taxas incidirá apenas sobre um lote ou parcela por proprietário.

Procurou-se, ainda, que a bonificação estivesse associada a um determinado período de tempo e a redução dos encargos privilegiasse a apresentação atempada dos processos, principalmente os de legalização, estimulando a iniciativa dos proprietários.

A bonificação prevista está associada à apresentação dos processos de regularização, pretendendo, deste modo, estimular a iniciativa dos proprietários. Coloca-se, o fator de discriminação positiva no momento da emissão do alvará de loteamento, deste modo delimitando o acesso à bonificação de 50 % aos proprietários de lotes em AUGI sem alvará de loteamento. Os proprietários de lotes em AUGI, que optem pelo pagamento após a emissão do alvará de loteamento, terão acesso à bonificação de 10 % nas taxas de urbanização, caso procedam à regularização da situação no prazo de 24 meses.

Foram ponderados os custos e os benefícios das medidas constantes do presente regulamento e é expetável que a substituição da cedência em área de terreno, por uma compensação em numerário de valor mais reduzido do que a que resultaria da aplicação do Regulamento Urbanístico do Município de Almada, venha impulsionar os processos de reconversão.

A forma transitória como a fórmula de cálculo de compensação por impossibilidade de cedência está prevista, agravando-se com o passar do tempo, fará com que as AUGI procurem regularizar-se o mais brevemente possível, para obter o máximo de benefícios.

A dimensão do efeito da alteração que agora se propõe irá depender dos níveis e da distribuição temporal da adesão dos proprietários.

O regulamento proposto traduz-se numa redução da receita, cujo montante irá depender da sua capacidade para mobilizar os proprietários.

Os encargos para o Município dependerão, sobretudo, dos processos de reconversão de iniciativa municipal que venham a ser executados, ou dos processos de reconversão que obtenham uma comparticipação municipal ao nível das infraestruturas públicas.

As...

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