Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro de 2009

Decreto-Lei n. 307/2009

de 23 de Outubro

A reabilitaçáo urbana assume -se hoje como uma componente indispensável da política das cidades e da política de habitaçáo, na medida em que nela convergem os objectivos de requalificaçáo e revitalizaçáo das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificaçáo do parque habitacional, procurando -se um funcionamento globalmente mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia, para todos, de uma habitaçáo condigna.

O Programa do XVII Governo Constitucional confere à reabilitaçáo urbana elevada prioridade, tendo, neste domínio, sido já adoptadas medidas que procuram, de forma articulada, concretizar os objectivos ali traçados, designadamente ao nível fiscal e financeiro, cumprindo destacar o regime de incentivos fiscais à reabilitaçáo urbana, por via das alteraçóes introduzidas pelo Orçamento do Estado para 2009, aprovado pela Lei n. 64 -A/2008, de 31 de Dezembro, no Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado pelo Decreto -Lei n. 215/89, de 1 de Julho, e a exclusáo da reabilitaçáo urbana dos limites do endividamento municipal.

O regime jurídico da reabilitaçáo urbana que agora se consagra surge da necessidade de encontrar soluçóes para cinco grandes desafios que se colocam à reabilitaçáo urbana. Sáo eles:

  1. Articular o dever de reabilitaçáo dos edifícios que incumbe aos privados com a responsabilidade pública de qualificar e modernizar o espaço, os equipamentos e as infra -estruturas das áreas urbanas a reabilitar;

  2. Garantir a complementaridade e coordenaçáo entre os diversos actores, concentrando recursos em operaçóes integradas de reabilitaçáo nas «áreas de reabilitaçáo urbana», cuja delimitaçáo incumbe aos municípios e nas quais se intensificam os apoios fiscais e financeiros;

  3. Diversificar os modelos de gestáo das intervençóes de reabilitaçáo urbana, abrindo novas possibilidades de inter-vençáo dos proprietários e outros parceiros privados;

  4. Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prévio das operaçóes urbanísticas de reabilitaçáo;

  5. Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietários com a necessidade de remover os obstáculos à reabilitaçáo associados à estrutura de propriedade nestas áreas.

    O actual quadro legislativo da reabilitaçáo urbana apresenta um carácter disperso e assistemático, correspondendo-lhe, sobretudo, a disciplina das áreas de intervençáo das sociedades de reabilitaçáo urbana (SRU) contida no Decreto -Lei n. 104/2004, de 7 de Maio, e a figura das áreas críticas de recuperaçáo e reconversáo urbanística (ACRRU), prevista e regulada no capítulo XI da Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto -Lei n. 794/76, de 5 de Novembro.

    Assim, considera -se como objectivo central do presente decreto -lei substituir um regime que regula essencialmente um modelo de gestáo das intervençóes de reabilitaçáo urbana, centrado na constituiçáo, funcionamento, atribuiçóes e poderes das sociedades de reabilitaçáo urbana, por um outro regime que proceda ao enquadramento normativo da reabilitaçáo urbana ao nível programático, procedimental e de execuçáo. Complementarmente, e náo menos importante, associa -se à delimitaçáo das áreas de intervençáo (as «áreas de reabilitaçáo urbana») a definiçáo, pelo município, dos objectivos da reabilitaçáo urbana da área delimitada e dos meios adequados para a sua prossecuçáo.

    Parte -se de um conceito amplo de reabilitaçáo urbana e confere -se especial relevo náo apenas à vertente imobiliária ou patrimonial da reabilitaçáo mas à integraçáo e coordenaçáo da intervençáo, salientando -se a necessidade de atingir soluçóes coerentes entre os aspectos funcionais, económicos, sociais, culturais e ambientais das áreas a reabilitar. Deste modo, começa -se por definir os objectivos essenciais a alcançar através da reabilitaçáo urbana, e determinar os princípios a que esta deve obedecer.

    O presente regime jurídico da reabilitaçáo urbana estrutura as intervençóes de reabilitaçáo com base em dois conceitos fundamentais: o conceito de «área de reabilitaçáo urbana», cuja delimitaçáo pelo município tem como efeito determinar a parcela territorial que justifica uma intervençáo integrada no âmbito deste diploma, e o conceito de «operaçáo de reabilitaçáo urbana», correspondente à estruturaçáo concreta das intervençóes a efectuar no interior da respectiva área de reabilitaçáo urbana.

    Procurou -se, desde logo, regular de forma mais clara os procedimentos a que deve obedecer a definiçáo de áreas a submeter a reabilitaçáo urbana, bem como a programaçáo e o planeamento das intervençóes a realizar nessas mesmas áreas.

    A delimitaçáo de área de reabilitaçáo urbana, pelos municípios, pode ser feita através de instrumento próprio, precedida de parecer do Instituto da Habitaçáo e da Reabilitaçáo Urbana, I. P., ou por via da aprovaçáo de um plano de pormenor de reabilitaçáo urbana, correspondendo à respectiva área de intervençáo. A esta delimitaçáo é associada a exigência da determinaçáo dos objectivos e da estratégia da intervençáo, sendo este também o momento da definiçáo do tipo de operaçáo de reabilitaçáo urbana a realizar e da escolha da entidade gestora.Com efeito, numa lógica de flexibilidade e com vista a possibilitar uma mais adequada resposta em face dos diversos casos concretos verificados, opta -se por permitir a realizaçáo de dois tipos distintos de operaçáo de reabilitaçáo urbana.

    No primeiro caso, designado por «operaçáo de reabilitaçáo urbana simples», trata -se de uma intervençáo essencialmente dirigida à reabilitaçáo do edificado, tendo como objectivo a reabilitaçáo urbana de uma área.

    No segundo caso, designado por «operaçáo de reabilitaçáo urbana sistemática», é acentuada a vertente integrada da intervençáo, dirigindo -se à reabilitaçáo do edificado e à qualificaçáo das infra -estruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilizaçáo colectiva, com os objectivos de requalificar e revitalizar o tecido urbano.

    Num caso como noutro, à delimitaçáo da área de reabilitaçáo urbana atribui -se um conjunto significativo de efeitos. Entre estes, destaca -se, desde logo, a emergência de uma obrigaçáo de definiçáo dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património.

    Decorre também daquele acto a atribuiçáo aos proprietários do acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitaçáo urbana. O acto de delimitaçáo da área de reabilitaçáo urbana, sempre que se opte por uma operaçáo de reabilitaçáo urbana sistemática, tem ainda como imediata consequência a declaraçáo de utilidade pública da expropriaçáo ou da venda forçada dos imóveis existentes ou, bem assim, da constituiçáo de servidóes.

    As entidades gestoras das operaçóes de reabilitaçáo urbana podem corresponder ao próprio município ou a entidades do sector empresarial local existentes ou a criar.

    Se estas entidades gestoras de tipo empresarial tiverem por objecto social exclusivo a gestáo de operaçóes de reabilitaçáo urbana, revestem a qualidade de sociedades de reabilitaçáo urbana, admitindo -se, em casos excepcionais, a participaçáo de capitais do Estado nestas empresas municipais. Em qualquer caso, cabe ao município, sempre que náo promova directamente a gestáo da operaçáo de reabilitaçáo urbana, determinar os poderes da entidade gestora, por via do instituto da delegaçáo de poderes, sendo certo que se presume, caso a entidade gestora revista a qualidade de sociedade de reabilitaçáo urbana e o município nada estabeleça em contrário, a delegaçáo de determinados poderes na gestora.

    O papel dos intervenientes públicos na promoçáo e conduçáo das medidas necessárias à reabilitaçáo urbana surge mais bem delineado, náo deixando, no entanto, de se destacar o dever de reabilitaçáo dos edifícios ou fracçóes a cargo dos respectivos proprietários.

    No que concerne a estes últimos, e aos demais interessados na operaçáo de reabilitaçáo urbana, sáo reforçadas as garantias de participaçáo, quer ao nível das consultas promovidas aquando da delimitaçáo das áreas de reabilitaçáo urbana e da elaboraçáo dos instrumentos de estratégia e programaçáo das intervençóes a realizar quer no âmbito da respectiva execuçáo.

    A este respeito, é devidamente enquadrado o papel dos diversos actores públicos e privados na prossecuçáo das tarefas de reabilitaçáo urbana. De modo a promover a participaçáo de particulares neste domínio, permite -se às entidades gestoras o recurso a parcerias com entidades privadas, as quais podem ser estruturadas de várias formas, desde a concessáo da reabilitaçáo urbana à administraçáo conjunta entre entidade gestora e proprietários.

    Especialmente relevante no presente decreto -lei é a regulaçáo dos planos de pormenor de reabilitaçáo urbana, já previstos no regime jurídico dos instrumentos de gestáo territorial, aprovado pelo Decreto -Lei n. 380/99, de 22 de Setembro, como modalidade específica de planos de pormenor, quer no que respeita ao seu conteúdo material e documental quer no que diz respeito às regras procedimentais de elaboraçáo e acompanhamento. Procura -se ainda a devida articulaçáo com os planos de pormenor de salvaguarda do património cultural.

    O objectivo visado é, sobretudo, o de permitir uma melhor integraçáo entre as políticas de planeamento urbanístico municipal e as políticas de reabilitaçáo respectivas, sendo, em qualquer caso, de elaboraçáo facultativa.

    Importantíssimo efeito associado à aprovaçáo dos planos de pormenor de reabilitaçáo urbana é o de habilitar a dispensa de audiçáo das entidades públicas a consultar no âmbito dos procedimentos de controlo prévio das opera-çóes urbanísticas na área de intervençáo do plano sempre que aquelas entidades hajam dado parecer favorável ao mesmo. Trata -se de uma significativa simplificaçáo dos procedimentos de licenciamento e comunicaçáo prévia das operaçóes urbanísticas.

    Também o controlo de operaçóes urbanísticas realizadas em área de reabilitaçáo urbana é objecto de um conjunto de regras especiais...

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