Decreto-Lei n.º 74-A/2017

RESUMO

Transpõe parcialmente a Diretiva 2014/17/UE, relativa a contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação

 
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Decreto-Lei n.º 74-A/2017

de 23 de junho

A Diretiva n.º 2014/17/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de fevereiro de 2014, relativa aos contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação, alterada pelo Regulamento (UE) n.º 2016/1011, do Parlamento e do Conselho, de 8 de junho de 2016, consubstancia a primeira iniciativa de regulação da União Europeia no que respeita ao mercado de crédito para imóveis. Considerando a recente experiência internacional, o legislador europeu entendeu criar um quadro normativo comum no espaço da União com vista a assegurar um nível adequado de tutela dos interesses dos consumidores que celebram crédito hipotecário, potenciando o desenvolvimento de um mercado de crédito mais transparente, eficiente e competitivo dentro do mercado interno. Em concomitância, promove-se, por esta via, a estabilidade financeira do sistema bancário.

Através do presente decreto-lei, procede-se à transposição para a ordem jurídica interna das disposições da referida diretiva que regulam a comercialização dos contratos de crédito com garantia hipotecária ou equivalente. Atentas as especificidades associadas às atividades de intermediação de crédito e de prestação de serviços de consultoria, matérias igualmente reguladas por disposições desta diretiva, optou-se por proceder à transposição das referidas disposições de forma autónoma.

A fim de garantir um enquadramento coerente no domínio do crédito, a Diretiva n.º 2014/17/UE contém disposições que são objeto de harmonização imperativa, nomeadamente no que respeita à prestação de informação pré-contratual através do formato normalizado da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), e ao cálculo da taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). Naturalmente, os Estados-Membros estão autorizados a manter ou inserir disposições que assegurem uma tutela superior dos interesses dos consumidores.

Neste contexto, optou-se por regular a concessão de crédito garantido por hipoteca ou outro direito sobre imóveis, independentemente de os imóveis se destinarem ou não à habitação. Por sua vez, os contratos de crédito sem garantia hipotecária associada, cuja finalidade seja a realização de obras em imóveis de habitação, passam a estar sujeitos às disposições do Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, alterado pelos Decretos-Leis n.os 72-A/2010, de 18 de junho, e 42-A/2013, de 28 de março.

Entendeu-se ainda incluir os contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, de modo a assegurar um nível adequado e equivalente de tutela dos interesses dos consumidores quando esteja em causa a assunção de encargos com a sua habitação própria, quer esses encargos resultem da celebração de contratos de crédito garantidos por hipoteca, quer resultem da celebração de contratos de locação financeira para imóveis destinados à habitação.

Por uma questão de coerência, e sempre que possível, utilizam-se os conceitos-chave da legislação aplicável ao crédito aos consumidores, que consta do já referido Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho. Existem semelhanças entre ambos os regimes, em particular no que respeita à previsão de regras sobre publicidade, deveres de assistência ao consumidor, acesso não discriminatório a base de dados para avaliação da solvabilidade do consumidor, vendas associadas e informação a prestar durante a vigência do contrato de crédito.

Existem, porém, especificidades no crédito hipotecário que justificam uma abordagem diferenciada. Em particular, o crédito para aquisição de habitação própria é tipicamente o mais importante compromisso financeiro da vida de um consumidor, atendendo aos valores mutuados, ao prazo de amortização e às consequências da execução da hipoteca. Deste modo, reforçam-se as disposições relativas à avaliação da capacidade do consumidor para reembolsar o crédito hipotecário, por comparação com outros tipos de crédito aos consumidores, bem como as garantias de que o consumidor tem condições para tomar uma decisão racional e esclarecida sobre as características do crédito a celebrar. Além disso, considerando a frequência com que, no mercado hipotecário português, se recorre à garantia da fiança, estende-se, em alguma medida, esta proteção também ao consumidor que atua enquanto fiador - e que também assume um compromisso financeiro. Dada a importância da transação, assegura-se que os consumidores dispõem de um prazo suficiente para ponderarem as implicações da contratação do crédito ou da concessão da fiança.

Entre as demais medidas tomadas para a promoção da concessão responsável de crédito, destaca-se a exigência de que os trabalhadores e prestadores de serviços aos mutuantes tenham um nível elevado de conhecimentos e competências, a fim de desempenharem as suas funções com qualidade e eficiência e estarem em posição de prestar explicações cabais aos consumidores.

Com vista à correta avaliação do imóvel, quando a mesma é necessária para a obtenção do crédito, exige-se a intervenção de perito avaliador independente, acautelando-se a aplicação da legislação específica quanto ao exercício da atividade de perito avaliador de imóveis, e tendo em consideração a importância das regras internacionais na matéria, como sejam os padrões desenvolvidos pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliadores (TEGoVA), pelo Conselho de Normas Internacionais de Avaliação e pela Royal Institution of Chartered Surveyors.

Adicionalmente, procura-se acautelar uma gestão adequada de conflitos de interesse. A forma como os mutuantes remuneram os seus trabalhadores constitui um dos aspetos-chave para garantir que estes atuam honesta e imparcialmente, com zelo e respeito pelos interesses dos consumidores. O presente decreto-lei estabelece, assim, regras de remuneração dos trabalhadores e prestadores de serviços aos mutuantes, com o objetivo de limitar práticas de venda inadequadas e de acautelar que a forma de remuneração não prejudica o cumprimento dos deveres de diligência, neutralidade e lealdade.

Finalmente, em moldes análogos ao já regulado para os prestadores de serviços de pagamento e emitentes de moeda eletrónica, e sem prejuízo do direito de recurso aos tribunais, vem prever-se a obrigação de disponibilização de meios de resolução extrajudicial de litígios, quer para o crédito hipotecário, quer para o demais crédito aos consumidores, através da adesão dos mutuantes a, pelo menos, duas entidades habilitadas a realizar arbitragens.

Em Portugal, os consumidores dispõem já de um acervo de direitos assegurados no domínio do crédito hipotecário, quer por via legislativa, quer regulamentar. Aproveita-se a presente transposição para fazer a recolha de grande parte dessas regras dispersas por vários atos legislativos, procedendo à sua consolidação num único ato legislativo, em cumprimento do propósito de simplificação legislativa expressamente ínsito no Programa do XXI Governo Constitucional.

Foram ouvidos o Banco de Portugal, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, a Associação Portuguesa de Bancos, a Associação Profissional das Sociedades de Avaliação, a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor - DECO, a Associação de Consumidores de Portugal, a Associação Portuguesa de Direito do Consumo e a União Geral de Consumidores.

Foi promovida a audição da Associação Portuguesa de Empresas de Distribuição, da Associação de Instituições de Crédito Especializado, da Confederação do Comércio e Serviços de Portugal e do Conselho Nacional do Consumo.

Assim:

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Objeto

1 - O presente decreto-lei aprova o regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, nos termos do artigo seguinte, estabelecendo nomeadamente as regras aplicáveis ao crédito a consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito sobre coisa imóvel, e procede à transposição parcial para a ordem jurídica interna da Diretiva n.º 2014/17/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de fevereiro de 2014, relativa a contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação e que altera as Diretivas n.os 2008/48/CE e 2013/36/UE e o Regulamento (UE) n.º 1093/2010, alterada pelo Regulamento (UE) n.º 2016/1011, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 8 de junho de 2016.

2 - O presente decreto-lei procede ainda à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, alterado pelos Decretos-Leis n.os 72-A/2010, de 17 de junho, e 42-A/2013, de 28 de março.

Artigo 2.º

Âmbito

1 - Sem prejuízo das exclusões previstas no artigo seguinte, o presente decreto-lei aplica-se aos seguintes contratos de crédito, celebrados com consumidores:

  1. Contratos de crédito para a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;

  2. Contratos de crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;

  3. Contratos de crédito que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada sobre imóveis, ou garantidos por um direito relativo a imóveis.

    2 - O presente decreto-lei aplica-se também aos contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, com exceção do disposto no n.º 3 do artigo 14.º, na alínea a) do n.º 2 e nos n.os 6 e 7 do artigo 25.º e no artigo 28.º

    Artigo 3.º

    Operações excluídas

    O presente decreto-lei não é aplicável aos:

  4. Contratos de crédito...

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