Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de Dezembro de 1984

Decreto-Lei n.º 400/84 de 31 de Dezembro 1. A experiência de mais de 10 anos de aplicação do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho, permite afirmar que o regime jurídico dos loteamentos urbanos deve beneficiar de uma ampla actualização que exprima a reflexão sobre ela produzida pela doutrina e jurisprudência, a transformação dos condicionalismos políticos que o marcam e a superação da visão centralizadora e concentrada que esteve na sua génese.

A entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 77/84, de 8 de Março, impõe que se desenvolvam as atribuições que à administração central e local cabem na matéria nos termos do respectivo artigo 10.º 2. Assim, entende-se que em matéria de ordenamento do território e de transformações urbanísticas de iniciativa dos particulares - designadamente quando estas atinjam grande dimensão ou especial impacte ambiental - a autonomia municipal só será plena com a aprovação e ratificação dos instrumentos de planeamento e em especial do plano director municipal, cuja normativa cobre todo o território municipal.

O Governo não pode deixar de exercer, na ausência de planeamento municipal, uma prudente intervenção que visa a salvaguarda de valores patrimoniais ou ambientais, a qual apenas se reveste de carácter vinculativo nos casos em que se afectam directa ou indirectamente competências estatais legalmente estabelecidas.

  1. Tendo em vista uma mais vasta celeridade na apreciação de pretensões de diversa complexidade, fixaram-se 3 formas de processo que se designam por 'processo especial', 'processo ordinário' e 'processo simples', estabelecendo, para cada um deles, a respectiva tramitação.

  2. No âmbito de obras de urbanização torna-se obrigatório o licenciamento municipal da construção de vias de acesso a veículos e infra-estruturas destinadas a servir conjuntos ou aldeamentos turísticos, quando essas obras sejam de iniciativa privada, ou a parques industriais.

  3. No seguimento de matéria contida na Lei das Finanças Locais (Decreto-Lei n.º 98/84, de 29 de Março), que cria as taxas pela realização de infra-estruturas urbanísticas e concessão da licença de loteamento, tornou-se necessário rever o sistema de compensações e cedências.

    A referida taxa destina-se a compensar o município pela realização de novas infra-estruturas ou alteração das existentes em consequência da sobrecarga derivada da nova ocupação.

    Especifica-se que será obrigatória a cedência gratuita à câmara municipal dos terrenos necessários aos equipamentos públicos e, bem assim, dos espaços e redes públicos, a prever na respectiva proposta de loteamento.

  4. Consagra-se a figura de 'contrato de urbanização' por forma a regular os compromissos a assumir pelo requerente e pela câmara municipal, tomando-o obrigatório sempre que na operação de loteamento intervenham outras entidades ou se trate de 'processo especial'.

    Será, pois, em sede de contrato de urbanização que se definirão as obrigações recíprocas da autarquia, do proprietário do terreno e de outras entidades públicas ou privadas que se entenda necessário associar, tendo em vista a prossecução de fins públicos pelos particulares contratantes.

  5. Por forma a colmatar as consequências de possível inércia das câmaras municipais, traduzida na falta de emissão de alvará, prevê-se para o 'processo simples' um mecanismo substitutório, a notificação judicial avulsa, a pedido do proprietário do prédio, atribuindo-se-lhe o mesmo valor do alvará para mero efeito do fraccionamento da propriedade.

    Nas restantes operações de loteamento e obras de urbanização adoptou-se, todavia, procedimento diferente. O alvará deve ser expressamente requerido e, caso não seja emitido atempadamente, considerou-se que se verificaria o indeferimento tácito do pedido. Do indeferimento, expresso ou tácito, poderá o particular lesado recorrer contenciosamente, atribuindo-se ao respectivo recurso a natureza do recurso de plena jurisdição. Deste modo se garante aos particulares o reconhecimento em tribunal de direitos subjectivos e a intervenção dos órgãos jurisdicionais em defesa de interesses legalmente protegidos. A sentença ou o acórdão que condenar a câmara municipal terá, pois, a mesma eficácia do alvará.

  6. Com vista a contrariar a venda em avos, fixou-se como necessário o parecer favorável das câmaras municipais na celebração ou registo de quaisquer actos ou negócios jurídicos que impliquem a constituição de compropriedades ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos, concedendo-lhes, nas transmissões onerosas, o direito de preferência. Assim, o Governo responde positivamente às recomendações formuladas pelo Alto Comissário contra a Corrupção e as sugestões dos municípios sobre a matéria.

  7. As infracções ao disposto neste diploma constituem contra-ordenações, prevendo-se como sanções acessórias das coimas a suspensão dos trabalhos, a reposição do terreno nas condições em que se encontrava anteriormente à data da infracção e a interdição do exercício de actividade empresarial no concelho por tempo determinado.

    Tendo em conta a gravidade do ilícito, possibilitou-se à câmara municipal em certos casos o exercício da posse administrativa, para além da aplicação de outras sanções, deixando o regime de posse cautelar de constituir em matéria de loteamento instituto autónomo, pelo que se revoga o Decreto-Lei n.º 275/76, de 13 de Abril.

  8. Constitui ilícito penal o prosseguimento de trabalhos cuja suspensão haja sido ordenada e, bem assim, a cedência de prédios ou parte deles em violação ao disposto no presente diploma, prevendo-se, para além de penas de multa, a aplicação de penas de prisão de 7 meses a 2 anos, podendo ainda ser requerido pelo município, no respectivo processo, a transferência da propriedade do prédio, mediante o pagamento do correspondente valor, calculado como prédio rústico.

    Reconhece-se, deste modo, que medidas punitivas brandas poderão conduzir a que 'o crime ainda compense' e que não se ponha termo ao flagelo por todos reconhecido, e que não são os que constroem ilegalmente os principais infractores, mais sim os que se dedicam a uma actividade comercial que não é só especulativa mas é, sobretudo, fraudulenta, já que se vende como lote para construir e a preços de tal um produto onde se não pode construir legalmente e que não tem as infra-estruturas exigidas por lei. Assim sendo, está-se perante um delito económico da mesma natureza dos delitos já previstos em recente diploma sobre a matéria.

    Assim, no uso da autorização legislativa conferida pela Lei n.º 25/84, de 13 de Julho, o Governo decreta, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o seguinte: CAPÍTULO I Disposições gerais Artigo 1.º - 1 - Estão sujeitas a licenciamento municipal nos termos do presentediploma: a) As acções que tenham por objecto ou simplesmente tenham por efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, destinados, imediata ou subsequentemente, à construção; b) A realização de obras de urbanização, incluindo as destinadas a conjuntos e aldeamentos turísticos e a parques industriais, bem como a construção de vias de acesso a veículos automóveis ou a simples preparação do terreno com essafinalidade.

    2 - São proibidas todas as operações preparatórias, designadamente a destruição de vegetação ou de elementos construídos, a simples preparação do terreno por meio de terraplenagens, marcações de qualquer tipo ou colocação de estacas ou outros elementos que indiciem a divisão em lotes ou parcelas, que não sejam efectuadas ao abrigo de uma operação previamente licenciada nos termos deste diploma.

    3 - As acções mencionadas na alínea a) do n.º 1 do presente artigo serão objecto de uma operação de loteamento a aprovar pela câmara municipal competente.

    4 - As obras de urbanização referidas na última parte da alínea b) do n.º 1 serão licenciadas nos termos da alínea c) do n.º 4 do artigo 37.º, dos artigos 39.º e 40.º e das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 41.º do presente diploma, com as devidas adaptações.

    Art. 2.º - 1 - Não constitui operação de loteamento, não estando, portanto, sujeita ao licenciamento previsto neste diploma, a celebração de negócio jurídico que tenha como efeito a transmissão, através do seu destaque, de uma única parcela de prédio inscrito ou participado na matriz, desde que, cumulativamente: a) O prédio se situe dentro do aglomerado urbano; b) A parcela a destacar confronte com arruamento público existente; c) O interessado disponha de projecto para a construção de edifício com o máximo de 2 fogos, a erigir na parcela a destacar, aprovado pela câmara municipal; d) A licença de construção expressamente mencione as situações referidas nas alíneas a) e b).

    2 - Não poderá ser efectuado no mesmo prédio e no prazo de 10 anos mais de um destaque idêntico ao referido no número anterior.

    Art. 3.º - 1 - Os licenciamentos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 1.º obedecerão a uma das seguintes formas de processo: a) Processo especial; b) Processo ordinário; c) Processo simples.

    2 - A forma de processo especial será seguida para as operações de loteamento que impliquem, pela sua localização e dimensão, alterações da rede viária pública existente ou redimensionamento das infra-estruturas exteriores do prédio ou prédios a lotear, bem como alterações significativas das condições ambientais da área em que os mesmos se situem e que excedam a competência do município.

    3 - Estarão ainda sujeitas à forma de processo especial as operações de loteamento de que resulte um acréscimo de população residente, permanente ou flutuante, ou de postos de trabalho igual ou superior à menor das seguintes ordens de grandeza: a) Edificabilidade equivalente a 500 fogos ou 2 ha nos loteamentos em que predomine a indústria; b) 10% da estimativa do parque habitacional do aglomerado ou da população activa nos casos em que predomine a indústria.

    4 - A forma de processo ordinário será seguida para as operações de loteamento que, implicando a construção ou remodelação de arruamentos...

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