Decreto-Lei n.º 158/2006, de 08 de Agosto de 2006

 
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Decreto-Lei n.o 158/2006

de 8 de Agosto

A revisáo do regime jurídico do arrendamento urbano, uma das medidas prioritárias do XVII Governo Constitucional, culminou na aprovaçáo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), pela Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro, a qual constitui um marco essencial no ordenamento jurídico português no sentido da dinamizaçáo do mercado de arrendamento, actualmente estagnado. Este desiderato é concretizado náo só através da consagraçáo de um regime de direito substantivo e processual civil moderno mas também através da promoçáo da actualizaçáo das rendas antigas - as rendas relativas a contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro (RAU), e contratos náo habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro.

Ora, a actualizaçáo das rendas antigas, que visa assegurar ao proprietário a valorizaçáo do seu património e ao inquilino viver numa habitaçáo condigna, encontra-se consagrada nos artigos 30.o a 56.o do NRAU.

Do disposto neste regime legal resulta que a renda actualizada terá como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado, sendo que este corresponde ao produto do valor da avaliaçáo realizada nos termos dos artigos 38.o e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), realizada há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservaçáo previsto no artigo 33.o do NRAU, o qual adequa os critérios actualmente vigentes a algumas particularidades dos prédios antigos e traduz as condiçóes de habitabilidade do locado. Tendo em vista evitar rupturas sociais, o NRAU prevê que a actualizaçáo da renda seja, em regra, faseada ao longo de 5 anos (período padráo), salvo se existirem circunstâncias que impliquem a actualizaçáo ao longo de 2 ou 10 anos, ou mesmo a actualizaçáo imediata.

Nos arrendamentos habitacionais, o NRAU estabelece que a actualizaçáo da renda é faseada ao longo de 10 anos se o arrendatário invocar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, ou que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %. E prevê ainda o NRAU que a actualizaçáo será faseada ao longo de dois anos nos casos previstos no seu artigo 45.o ou se o senhorio invocar que o agregado familiar do arrendatário dispóe de um RABC superior a 15 RMNA, sem que o arrendatário invoque uma das circunstâncias acima mencionadas.

Ao supra-exposto acresce que o conceito de RABC do agregado familiar do arrendatário foi ainda utilizado pelo legislador para efeitos de atribuiçáo de subsídio de renda ao arrendatário cujo agregado familiar receba um RABC inferior a três RMNA ou que tenha idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABC inferior a cinco RMNA, nos termos do n.o 1 do artigo 46.o do NRAU.

Em síntese, no âmbito do NRAU, o conceito de RABC do agregado familiar do arrendatário é fundamental, por um lado, para efeitos de determinaçáo do período de faseamento da actualizaçáo da rendas antigas e, por outro, para efeitos de atribuiçáo do subsídio de renda ao arrendatário.

Tendo em vista facilitar a compreensáo e a aplicaçáo de dois aspectos essenciais do NRAU - período de faseamento da actualizaçáo de rendas antigas e subsídio de renda -, optou-se por regular no presente decreto-lei quer o regime de determinaçáo do RABC do agregado familiar do arrendatário quer o regime de atribuiçáo do subsídio de renda, cumulando-se numa única iniciativa legislativa os compromissos assumidos pelo Governo nas alíneas a) e c) do n.o 1 do artigo 64.o do NRAU e o enunciado no n.o 9 do artigo 37.o do NRAU.

Assim, o presente decreto-lei inicia pela definiçáo de agregado familiar do arrendatário e seus dependentes, tendo por referência os mesmos conceitos jurídicos utilizados para efeitos fiscais no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Trata-se de assegurar a coerência do sistema jurídico como um todo, a uniformizaçáo de critérios e a igualdade de tratamento de situaçóes, sem prejuízo das adaptaçóes efectuadas, tendo em conta as especificidades da posiçáo jurídica do arrendatário, que tem o gozo do locado. Portanto, considera-se que faz parte do agregado familiar do arrendatário, desde que com ele vivam em comunháo de habitaçáo: o cônjuge náo separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes; o cônjuge ou ex-cônjuge, respectivamente nos casos de separaçáo judicial de pessoas e bens ou de declaraçáo de nulidade, anulaçáo ou dissoluçáo do casamento, e os dependentes a seu cargo; pessoa que com o arrendatário viva em uniáo de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes, e, bem assim, os ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em uniáo de facto há mais de dois anos. E sáo considerados dependentes: os filhos, adoptados e enteados menores náo emancipados, bem como os menores sob tutela; os filhos, adoptados e enteados maiores, bem como aqueles que até à maioridade estiveram sujeitos à tutela de qualquer dos sujeitos a quem incumbe a direcçáo do agregado familiar, que, náo tendo idade superior a 25 anos e náo auferindo anualmente rendimentos superiores à retribuiçáo mínima mensal garantida mais elevada, frequentem o 11.o ou 12.o ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; os filhos, adoptados, enteados e os sujeitos a tutela, maiores, inaptos para o trabalho e para angariar meios de subsistência, quando náo aufiram rendimentos superiores à retribuiçáo mínima mensal garantida mais elevada, e ainda os ascendentes cujo rendimento mensal seja inferior à retribuiçáo mínima mensal garantida.

Após a definiçáo dos elementos do agregado familiar do arrendatário, o presente decreto-lei dedica-se ao conceito de rendimento anual bruto (RAB) do agregado familiar do arrendatário, fazendo-o equivaler à soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar do arrendatário, também aqui, nos termos do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, pelas razóes acima referidas. Mas, atendendo a que o RAB do agregado familiar do arrendatário é utilizado para determinar o período de faseamento da actualizaçáo da renda antiga e atribuir o subsídio de renda, importava aqui corrigi-lo, tornando-o materialmente mais justo e adequado à realidade sócio-económica do arrendatário. Assim sendo, prevê-se que o RAB do agregado familiar do arrendatário seja corrigido através de vários factores, como seja pela soma do total dos...

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