Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março de 2002

Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março A presente revisão do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário (FII) pretende situar-se numa linha de continuidade com a reforma de 1995, desenvolvendo, com base na experiência adquirida, a evolução então iniciada, bem como, na sequência dos objectivos subjacentes à aprovação do Código dos Valores Mobiliários, em 1999, dotar o regime jurídico de acrescida simplicidade e flexibilidade, sem prejuízo de medidas de rigor e inovação.

Neste sentido, restringe-se o âmbito do diploma às questões essenciais de regime, deixando para a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) o respectivo desenvolvimento por via regulamentar, cujo objecto e conteúdo são agora ampliados, de modo a permitir uma mais rápida adaptação e actualização, em função da evolução do próprio mercado.

Por outro lado, sem prejuízo dos aspectos comuns de regime, diferenciam-se as exigências a aplicar aos fundos abertos e fechados e, dentro destes, aos fundos objecto de subscrição pública e particular, e cria-se um novo tipo de fundos, designado 'fundos mistos'. Através de uma regulamentação específica ligeira e flexível - que pressupõe a aplicação tendencial do regime dos fundos abertos e dos fundos fechados, respectivamente, à parte variável e à parte fixa do respectivo capital - pretendeu-se colocar à disposição da indústria um instrumento que, apresentando possibilidades de investimento intermédias entre os fundos abertos e os fundos fechados, permita associar aos capitais de um núcleo estável de investidores predominantemente institucionais, recursos captados junto do público e reembolsáveis a todo o tempo de acordo com um regime próximo do das obrigações emitidas por sociedadesanónimas.

Adicionalmente, são também formuladas regras destinadas a fornecer um quadro de referência em matéria de subcontratação, incluindo o recurso aos serviços de colocação de unidades de participação, de modo a permitir enquadrar em termos mais adequados a prática da indústria de fundos nesta matéria.

Outra nota merecedora de relevo prende-se com o reforço do papel dos peritos avaliadores, dada a importância de tal actividade, não apenas enquanto serviço prestado às sociedades gestoras de fundos, mas fundamentalmente enquanto garantia adicional, perante o mercado e os investidores em geral, do rigor e objectividade essenciais à actividade de avaliação de imóveis. Daí que, tendo em vista tais objectivos, bem como contribuir para assegurar a isenção e independência dos avaliadores, se preveja a possibilidade de virem os mesmos a ser objecto de registo junto da CMVM.

Mais detalhadamente, salientam-se ainda o prosseguimento da separação do regime dos FII relativamente ao dos fundos de investimento mobiliário (FIM), encetada pelo Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro, quer no plano formal (através da aprovação de um diploma distinto) quer em alguns aspectos de substância. Apesar desse esforço, que tem de reconhecer-se, a tarefa ficou inacabada no objectivo, que agora se cumpre, de retirar todas as ilações da diversidade dos activos em que investem predominantemente as duas grandes categorias de fundos de investimento e dos mercados em que se realizam as respectivas transacções.

Por outro lado, justifica-se igualmente uma diferenciação mais marcada entre o regime dos fundos abertos e o dos fundos fechados, relativamente aos quais a identidade de designação esconde diferenças profundas de natureza e de pressupostos de regulamentação. Assim, admite-se explicitamente o desenvolvimento de projectos de construção de imóveis estabelecendo, no entanto, limites precisos para os investimentos dos FII nesta área, os quais são consideravelmente mais baixos no caso dos fundos abertos.

Ainda no âmbito da 'promoção imobiliária', refira-se que a sucessão de regimes jurídicos levanta complicados problemas, designadamente quanto aos fundos que excedem os limites agora impostos. Optou-se, por isso, por consagrar a possibilidade de prorrogação, mediante autorização da CMVM, do prazo previsto para o cumprimento dos restantes limites de composição do património. Desta forma, as entidades gestoras poderão evitar a realização de alienações precipitadas, com inevitáveis prejuízos para os participantes.

No que respeita à possibilidade de detenção de participações em sociedades imobiliárias, o regime projectado afasta completamente essa possibilidade por razões de transparência.

Em contrapartida, o presente diploma vem admitir expressamente sem qualquer limite o investimento em imóveis localizados nos Estados-Membros da União Europeia e, em parte por isso, confere uma maior abertura no tocante às situações jurídicas no âmbito das quais os imóveis podem ser integrados no património dos fundos, bem como às modalidades contratuais que, para além do arrendamento, podem ser utilizadas na sua administração.

De uma certa liberalização pode também falar-se relativamente às transacções do fundo com entidades ligadas à entidade gestora na medida em que, em vez da proibição absoluta, a aquisição de imóveis pelo fundo passa a estar sujeita ao mesmo regime - autorização da CMVM - até aqui aplicável à alienação e ao arrendamento. A solução geral adoptada para estas situações de conflito de interesses consiste numa análise caso a caso pela CMVM, com base nos pareceres dos peritos avaliadores e nas informações complementares apresentadas pela sociedade gestora. Em nenhum caso poderá ser autorizada uma transacção por preço menos favorável do que o resultante da avaliação dos peritos, podendo a Comissão solicitar o parecer de um terceiro perito.

Uma importante alteração relativamente ao regime anterior diz ainda respeito ao modo de aferição dos limites de composição do património, passando a média dos últimos seis meses a ser a referência a considerar, em substituição do valor que pontualmente ultrapasse os limites previstos na lei.

Na regulamentação específica aplicável regista-se também uma clara diferenciação de limites e rácios de composição de carteiras, apresentando naturalmente os fundos fechados um menor nível de exigência. Neste domínio o projecto vai ainda mais longe ao individualizar a categoria dos 'fundos fechados de subscrição particular'. Estes fundos, reservados a investidores institucionais e, na grande maioria dos casos, tendo na realidade um número limitado de investidores ligados entre si e ou à entidade gestora, ficarão sujeitos a um conjunto mais limitado de regras que se destinam a criar um enquadramento normativo mais adequado às suas características.

No que respeita à valorização dos imóveis que integram o património do fundo, o projecto não resolve directamente o problema, remetendo essa resolução para regulamento da CMVM e procurando, por essa via, uma maior aproximação dos métodos de avaliação seguidos pelas entidades gestoras, acompanhada de um nível de disclosure mais exigente neste domínio.

Refira-se, por fim, que num importante conjunto de matérias em que não relevam as mencionadas particularidades dos FII, o presente diploma teve em conta e incorporou as modificações introduzidas pela recente revisão do regime dos FIM. Neste âmbito, destacam-se as regras sobre informação em geral, agora aperfeiçoadas com base num regime de publicitação mais flexível, bem como as regras sobre informação a prestar ao investidor através da adopção de um documento semelhante ao prospecto simplificado.

A importância das alterações que o presente diploma consagra para o reforço da eficiência, integridade, competitividade e transparência do mercado dos fundos de investimento imobiliário, particularmente importantes num momento de recessão económica, em que os fundos assumem um papel primordial na canalização da poupança, por um lado, a larga vacatio legis e o período de adaptação consagrados, por outro, as grandes expectativas criadas no mercado em torno das mesmas, por fim, justificam a estrita necessidade e urgência na aprovação do presente diploma.

Foram ouvidos o Banco de Portugal, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, as associações representativas das instituições do sector e as associações representativas do consumidor.

Assim: Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte: Artigo 1.º Regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário É aprovado o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, que faz parte integrante do presente decreto-lei.

Artigo 2.º Entrada em vigor O regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário entra em vigor 90 dias após a publicação do presente diploma, sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes.

Artigo 3.º Regulamentação O disposto no artigo anterior não prejudica a aprovação e publicação pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, adiante designada por CMVM, em data anterior, da regulamentação necessária à aplicação do presente diploma.

Artigo 4.º Fundos de investimento imobiliário em actividade 1 - Os fundos de investimento imobiliário em actividade à data da entrada em vigor do presente diploma devem adaptar-se ao novo regime no prazo de um ano a contar dessa data.

2 - Os fundos de investimento imobiliário devem adequar progressivamente a composição do seu património às regras estabelecidas no presente diploma, não podendo, desde a data da sua entrada em vigor, adquirir qualquer activo ou realizar qualquer operação que lhes esteja vedada pelo presente diploma ou que agrave as situações de ultrapassagem dos limites estabelecidos no mesmo.

3 - Os fundos de investimento imobiliário que, à data da entrada em vigor do presente diploma, tenham um número de participantes inferior a 200 ficam sujeitos ao disposto no artigo 48.º do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, se tal for requerido pela entidade gestora, com o acordo da totalidade dos participantes, no prazo de três meses a contar da referidadata.

4 - Nas situações em que, à data da entrada em vigor do presente diploma, se verifique a...

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