Decreto-Lei n.º 275/93, de 05 de Agosto de 1993
Decreto-Lei n.° 275/93 de 5 de Agosto O direito real de habitação periódica, instituído pelo Decreto-Lei n.° 355/81, de 31 de Dezembro, tem vindo a revelar-se um instrumento jurídico adequado à dinamização do mercado de unidades de alojamento para férias por curtos períodos de tempo.
A experiência acumulada e a necessidade de enquadrar aquele direito no âmbito da actividade turística estiveram na origem do Decreto-Lei n.° 130/89, de 18 de Abril, diploma que, assim, procurou adaptar o instituto às exigências entretanto sentidas.
Apesar do relativamente curto lapso de tempo volvido, considera-se oportuno proceder à revisão deste diploma, por duas razões fundamentais. De um lado, por opções de política do turismo que aconselham a adopção de medidas destinadas a melhorar a qualidade e o funcionamento dos empreendimentos turísticos no regime do direito real de habitação periódica.
Depois, porque se entendeu ser conveniente reforçar o grau de protecção dos adquirentes de direitos reais de habitação periódica, atendendo a que os respectivos contratos exigem, na maior parte das vezes, uma tutela particular da parte mais fraca. Acrescente-se que as ditas razões, amplamente debatidas a nível comunitário, vieram a suscitar a apresentação de uma proposta de directiva neste domínio.
Deste modo, e para referir alguns dos aspectos mais salientes do novo diploma, estabelece-se agora que só 60% das unidades de alojamento do empreendimento podem ser exploradas em regime do direito real de habitação periódica, com o fim de melhor garantir os padrões de qualidade exigíveis em empreendimentos turísticos deste tipo.
Consagrou-se também a exigência da unicidade na titularidade do empreendimento - completada pela regra da indivisibilidade jurídica deste - e a unicidade da administração, num esforço para assegurar a eficácia do seu funcionamento.
No campo da protecção do adquirente consumidor várias são as medidas adoptadas. Procurou-se antes do mais proporcionar-lhe uma informação atempada e pormenorizada sobre o direito real de habitação periódica a adquirir, estabelecendo-se a obrigatoriedade de o alienante pôr à disposição daquele um documento, complementar do contrato, com indicações exaustivas.
Por outro lado, e de acordo com tendências sentidas também noutros sectores, confere-se agora ao consumidor um direito de resolução do contrato de aquisição ou do contrato-promessa de aquisição, sem sofrer qualquer penalização, durante um prazo de 14 dias, tendo em vista alcançar decisões aquisitivas menos sugestionadas por técnicas agressivas de promoção e comercialização.
Além disso, entendeu-se conveniente defender o adquirente ou o promitente-adquirente contra determinados riscos típicos desses contratos, consagrando-se a obrigatoriedade de o alienante ou o promitente-alienante constituírem garantias suficientes a favor daqueles.
Diferente destas garantias prestadas pelo alienante em favor de cada adquirente é a caução de boa administração, caução que o proprietário do empreendimento ou o cessionário da exploração devem constituir em benefício do conjunto dos titulares de direitos reais de habitação periódica, por forma a proteger as suas expectativas de manutenção da qualidade das unidades de alojamento e dos serviços prestados pelo empreendimento.
Como corolário da protecção dos adquirentes-consumidores, e na senda do que vem sendo proposto em outros domínios da actividade económica, procede-se a uma adequada tipificação dos ilícitos contra-ordenacionais e, do mesmo passo, actualizam-se os montantes das coimas aplicáveis.
Constituiu também preocupação da reforma da regulamentação do direito de habitação periódica aperfeiçoar ou completar alguns mecanismos e regras introduzidas já pela legislação anterior.
Assim, por exemplo, institucionalizou-se uma assembleia geral de titulares de direitos reais de habitação periódica, com competências específicas, a fim de lhes atribuir uma adequada, e desejável, participação na vida do empreendimento, participação essa que, contudo, em nada contende com a administração deste pelo proprietário ou cessionário da exploração.
Procurou-se também melhorar o regime da substituição da entidade administradora do empreendimento e aperfeiçoar a sua articulação com a nomeação judicial do administrador, para permitir uma resposta mais adequada a situações limite de incumprimento da obrigação de administração a cargo do proprietário ou do cessionário da exploração.
Estabeleceu-se finalmente um regime básico para todos os direitos que, embora não tendo a natureza de direito real, preenchem um fim análogo ao do direito real de habitação periódica, consagrando-se, assim, um conjunto de regras destinado a assegurar um mínimo de protecção aos que adquiram tais direitos.
O novo diploma apresenta-se no final como largamente inovador. Nem por isso, todavia, deixou de atender à especificidade da tradição jurídica portuguesa neste domínio, representando por isso também uma evolução da nossa experiência particular desde a criação, em 1981, do direito real de habitação periódica com as características que o cunharam.
Espera-se que o novo regime constitua um instrumento útil para a correcta dinamização e credibilidade desta actividade e para quantos nela apostam.
Assim: No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.° 18/93, de 14 de Junho, e nos termos das alíneas a) e b) do n.° 1 do artigo 201.° da Constituição, o Governo decreta o seguinte: CAPÍTULO I Do direito real de habitação periódica SECÇÃO I Disposições gerais Artigo 1.° Direito real de habitação periódica Sobre as unidades de alojamento integradas em empreendimentos turísticos qualificados como hotéis-apartamentos, aldeamentos turísticos, conjuntos turísticos e apartamentos turísticos podem constituir-se direitos reais de habitação limitados a um período certo de tempo de cada ano.
Artigo 2.° Outros direitos reais O proprietário dos empreendimentos referidos no artigo anterior não pode constituir outros direitos reais sobre as unidades de alojamento, para além do direito de habitação periódica.
Artigo 3.° Duração 1 - O direito real de habitação periódica é, na falta de indicação em contrário, perpétuo, mas pode ser-lhe fixado um limite de duração de 30 anos.
2 - O direito real de habitação periódica é limitado a um período certo de tempo em cada ano, que pode variar entre o mínimo de uma semana e o máximo de um mês.
3 - O último período de tempo de cada ano poderá terminar no ano civil subsequente ao do seu início.
Artigo 4.° Titularidade Podem ser titulares de direitos reais de habitação periódica pessoas singulares ou colectivas.
Artigo 5.° Condições de exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periódica 1 - A exploração de um empreendimento no regime do direito real de habitação periódica requer que: a) As unidades de alojamento, além de serem independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do edifício ou do empreendimento, ou para a via pública; b) Sobre pelo menos 40% das unidades de alojamento do empreendimento, que constituam no mínimo um terço da área global destas, não sejam constituídos direitos reais de habitação periódica ou direitos de habitação turística, mantendo-se a exploração hoteleira integrada da totalidade do empreendimento; c) O empreendimento abranja a totalidade de um ou mais imóveis e seja propriedade de uma única entidade; d) O proprietário do empreendimento seja uma sociedade comercial; e) Quando exista cessão de exploração do empreendimento, haja um único cessionário que seja uma sociedade comercial; 2 - As sociedades comerciais referidas nas alíneas d) e e) do n.° 1 devem ter uma situação líquida correspondente a 25% do activo total líquido.
3 - Se a execução do empreendimento tiver sido prevista por fases, o disposto na alínea b) do n.° 1 aplica-se a cada uma das fases.
SECÇÃO II Constituição Artigo 6.° Autorização pela Direcção-Geral do Turismo 1 - Compete à Direcção-Geral do Turismo autorizar a exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periódica.
2 - O proprietário do empreendimento deve apresentar na Direcção-Geral do Turismo o pedido de autorização de constituição com os seguintes elementos: a) A identificação do proprietário do empreendimento turístico; b) A identificação do empreendimento, com menção do número da descrição do prédio ou prédios no registo predial e indicação da sua localização; c) A indicação dos ónus e encargos existentes; d) A data prevista para a abertura do empreendimento; e) A descrição e designação das unidades de alojamento sobre as quais se pretende constituir direitos reais de habitação periódica, com observância, quanto à primeira, do disposto nos números 2 e 3 do artigo 83.° do Código do Registo Predial; f) O número de unidades de alojamento referidas na alínea anterior e a percentagem que representam do total do empreendimento; g) A enumeração dos equipamentos desportivos, de animação e recreio previstos no empreendimento; h) O número total dos direitos reais de habitação periódica a constituir e o limite de duração dos mesmos; i) O valor relativo de cada direito real de habitação periódica, de acordo com uma unidade padrão; j) O critério de fixação e actualização da prestação periódica devida pelos titulares e a percentagem desta que se destina a remunerar a gestão; l) O início e o termo de cada período de tempo dos direitos; m) Os poderes dos respectivos titulares, designadamente sobre as partes do empreendimento que sejam de uso comum; n) Os deveres dos titulares, designadamente os relacionados com o exercício do seu direito e com o tempo, o lugar e a forma de pagamento da prestação periódica; o) Os poderes e deveres do proprietário do empreendimento, nomeadamente em matéria de equipamento e mobiliário das unidades de alojamento e sua substituição, de reparações ordinárias e extraordinárias, de conservação e limpeza e dos demais serviços oferecidos; p) O número de pessoas que...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO