Decreto-Lei n.º 275/93, de 05 de Agosto de 1993

Decreto-Lei n.° 275/93 de 5 de Agosto O direito real de habitação periódica, instituído pelo Decreto-Lei n.° 355/81, de 31 de Dezembro, tem vindo a revelar-se um instrumento jurídico adequado à dinamização do mercado de unidades de alojamento para férias por curtos períodos de tempo.

A experiência acumulada e a necessidade de enquadrar aquele direito no âmbito da actividade turística estiveram na origem Lei n.° 18/93, de 14 de Junho, e nos termos das alíneas a) e b) do n.° 1 do artigo 201.° da Constituição, o Governo decreta o seguinte: CAPÍTULO I Do direito real de habitação periódica SECÇÃO I Disposições gerais Artigo 1.° Direito real de habitação periódica Sobre as unidades de alojamento integradas em empreendimentos turísticos qualificados como hotéis-apartamentos, aldeamentos turísticos, conjuntos turísticos e apartamentos turísticos podem constituir-se direitos reais de habitação limitados a um período certo de tempo de cada ano.

Artigo 2.° Outros direitos reais O proprietário dos empreendimentos referidos no artigo anterior não pode constituir outros direitos reais sobre as unidades de alojamento, para além do direito de habitação periódica.

Artigo 3.° Duração 1 - O direito real de habitação periódica é, na falta de indicação em contrário, perpétuo, mas pode ser-lhe fixado um limite de duração de 30 anos.

2 - O direito real de habitação periódica é limitado a um período certo de tempo em cada ano, que pode variar entre o mínimo de uma semana e o máximo de um mês.

3 - O último período de tempo de cada ano poderá terminar no ano civil subsequente ao do seu início.

Artigo 4.° Titularidade Podem ser titulares de direitos reais de habitação periódica pessoas singulares ou colectivas.

Artigo 5.° Condições de exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periódica 1 - A exploração de um empreendimento no regime do direito real de habitação periódica requer que: a) As unidades de alojamento, além de serem independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do edifício ou do empreendimento, ou para a via pública; b) Sobre pelo menos 40% das unidades de alojamento do empreendimento, que constituam no mínimo um terço da área global destas, não sejam constituídos direitos reais de habitação periódica ou direitos de habitação turística, mantendo-se a exploração hoteleira integrada da totalidade do empreendimento; c) O empreendimento abranja a totalidade de um ou mais imóveis e seja propriedade de uma única entidade; d) O proprietário do empreendimento seja uma sociedade comercial; e) Quando exista cessão de exploração do empreendimento, haja um único cessionário que seja uma sociedade comercial; 2 - As sociedades comerciais referidas nas alíneas d) e e) do n.° 1 devem ter uma situação líquida correspondente a 25% do activo total líquido.

3 - Se a execução do empreendimento tiver sido prevista por fases, o disposto na alínea b) do n.° 1 aplica-se a cada uma das fases.

SECÇÃO II Constituição Artigo 6.° Autorização pela Direcção-Geral do Turismo 1 - Compete à Direcção-Geral do Turismo autorizar a exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periódica.

2 - O proprietário do empreendimento deve apresentar na Direcção-Geral do Turismo o pedido de autorização de constituição com os seguintes elementos: a) A identificação do proprietário do empreendimento turístico; b) A identificação do empreendimento, com menção do número da descrição do prédio ou prédios no registo predial e indicação da sua localização; c) A indicação dos ónus e encargos existentes; d) A data prevista para a abertura do empreendimento; e) A descrição e designação das unidades de alojamento sobre as quais se pretende constituir direitos reais de habitação periódica, com observância, quanto à primeira, do disposto nos números 2 e 3 do artigo 83.° do Código do Registo Predial; f) O número de unidades de alojamento referidas na alínea anterior e a percentagem que representam do total do empreendimento; g) A enumeração dos equipamentos desportivos, de animação e recreio previstos no empreendimento; h) O número total dos direitos reais de habitação periódica a constituir e o limite de duração dos mesmos; i) O valor relativo de cada direito real de habitação periódica, de acordo com uma unidade padrão; j) O critério de fixação e actualização da prestação periódica devida pelos titulares e a percentagem desta que se destina a remunerar a gestão; l) O início e o termo de cada período de tempo dos direitos; m) Os poderes dos respectivos titulares, designadamente sobre as partes do empreendimento que sejam de uso comum; n) Os deveres dos titulares, designadamente os relacionados com o exercício do seu direito e com o tempo, o lugar e a forma de pagamento da prestação periódica; o) Os poderes e deveres do proprietário do empreendimento, nomeadamente em matéria de equipamento e mobiliário das unidades de alojamento e sua substituição, de reparações ordinárias e extraordinárias, de conservação e limpeza e dos demais serviços oferecidos; p) O número de pessoas que poderão, simultaneamente, habitar a unidade de alojamento; 3 - Autorizado o projecto de constituição, a Direcção-Geral do Turismo emite uma certidão da qual devem constar os elementos indicados no número anterior.

Artigo 7.° Constituição do direito real de habitação periódica 1 - O direito real de habitação periódica é constituído por negócio jurídico a celebrar por escritura pública.

2 - A escritura pública é instruída com cópia da certidão referida no n.° 3 do artigo anterior, devendo o notário mencionar que o conteúdo daquela certidão faz parte integrante da escritura.

Artigo 8.° Modificação do título constitutivo 1 - O título constitutivo do direito real de habitação periódica pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo dos titulares de direitos reais de habitação periódica cuja posição seja afectada.

2 - A aprovação da modificação pode ser judicialmente suprida, em caso de recusa injustificada.

3 - À modificação do título constitutivo é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos anteriores.

Artigo 9.° Registo 1 - O título constitutivo do direito real de habitação periódica está sujeito a inscrição no registo predial.

2 - No caso de o empreendimento turístico sujeito ao regime do direito real de habitação periódica compreender mais de um imóvel, será feita no registo predial uma só descrição dos imóveis abrangidos.

3 - Se a execução do empreendimento tiver sido prevista por fases, o registo da constituição dos direitos reais de habitação periódica respeitantes a cada fase será feito por averbamento à respectiva descrição.

SECÇÃO III Do certificado predial Artigo 10.° Certificado predial 1 - Relativamente a cada direito real de habitação periódica será emitido pela conservatória do registo predial competente um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração deste.

2 - O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário do empreendimento depois de efectuado o registo definitivo do título constitutivo do direito real de habitação periódica.

Artigo 11.° Requisitos 1 - Do certificado predial devem constar: a) A data e o cartório em que foi celebrada a escritura pública de constituição do direito real de habitação periódica; b) Os elementos do título constitutivo referidos nas alíneas a) e b) do n.° 2 do artigo 6.°; c) A identificação do titular do direito; d) A identificação da unidade de alojamento e a indicação do início e termo do período de utilização da mesma; e) A duração do direito; f) O valor relativo do direito de acordo com o disposto na alínea i) do n.° 2 do artigo 6.°; g) Os ónus ou encargos existentes; 2 - O certificado predial mencionará a seguir aos elementos referidos no número anterior a existência do documento previsto pelo artigo 13.°, devendo ainda indicar que aqueles elementos são completados pelos constantes desse documento.

3 - No espaço do certificado imediatamente anterior ao destinado a assinaturas constará a menção de que nos contratos de alienação do direito real de habitação periódica em que o alienante intervenha no exercício do comércio ou tenha recorrido à mediação e o adquirente seja uma pessoa singular actuando fora do âmbito da sua actividade profissional, tem este o direito de resolver o contrato, no prazo de 14 dias a contar da data em que lhe for entregue o certificado predial, salvo se a aquisição tiver sido precedida de contrato-promessa.

4 - O modelo do certificado predial será aprovado por despacho conjunto dos Ministros da Justiça e do Comércio e Turismo.

SECÇÃO IV Da transmissão e oneração de direitos reais de habitação periódica Artigo 12.° Oneração e transmissão de direitos reais de habitação periódica 1 - A oneração ou a transmissão por acto entre vivos de direitos reais de habitação periódica faz-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante, respectivamente, e está sujeita a registo nos termos gerais.

2 - Se a transmissão for a título oneroso, deve ser indicado o seu valor.

3 - A transmissão por morte está sujeita a inscrição no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, após exibição ao notário de documento comprovativo da respectiva qualidade.

4 - A transmissão de direitos reais de habitação periódica implica a cessão dos direitos e obrigações do respectivo titular em face do proprietário do empreendimento ou do cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste, considerando-se não escritas quaisquer cláusulas em contrário.

Artigo 13.° Documento complementar 1 - Nas transmissões de direitos reais de habitação periódica o alienante deve ter entregue ao adquirente um documento complementar que contenha os seguintes elementos: a) As menções das alíneas a), b), c), f), g), i), j) e m) a p) do n.° 2 do artigo 6.°; b) A descrição...